當(dāng)前形勢下如何選擇房貸?

         額度 利率 月還款額
　　商業(yè)貸款 200萬元 7.83%×0.85 20202元

　　額度 利率 月還款額

　　商業(yè)貸款 200萬元 7.2%×0.85 19641元額度 利率(3年期) 月還款額

　　商業(yè)貸款 200萬元 6.75%×0.85 19246元

　　[選擇還貸小秘訣]

　　王婷去年買房的時候，房價才開始飚升，當(dāng)時她看中了一處三室兩廳的房產(chǎn)。一天，房產(chǎn)中介的電話響了，售樓小姐通知王婷，房價明天統(tǒng)一上漲，每平方米500-1000元不等，讓王婷看要不要馬上下訂單。

　　王婷只考慮了五分鐘，就和老公開著車，直奔售樓處，毫不猶豫付了20萬元訂金。不久之后，王婷就補足了首付，共200萬元，余下的房款還有200萬元，王婷貸了12年。那是2007年5月，房價和股市都正在等候著最后的一輪飚升。

　　因為上一次公積金貸款還有一點未還完，所以此次王婷全部是商業(yè)貸款。2007年上調(diào)了6次息口后，在2008年1月份，王婷每月需還款20202元。

　　2007年6月開始，月供，共12年(假設(shè)維持2008年的利率)

　　2007年，賬越算越開心

　　王婷至今也沒有后悔那次買房，實際上，現(xiàn)在的房價雖然從最高點跌下來兩成左右，但離她的成本，還有20%多，而如果不是買了房，王婷作為一個一直在股市里進進出出的股民，很有可能將這筆錢放著，如果那樣，結(jié)果可能更壞。

　　作為一個企業(yè)的會計，王婷很會算賬。她和先生本身已有一處房產(chǎn)，只余下10多萬元的貸款，用兩人的公積金逐月充還，完全不用動用手上的現(xiàn)金。有了新房后，王婷就將老房子余下的10多萬貸款還了，將公積金用來還新的房貸。每月2萬多元的還款，對王婷和其先生來說，也還能夠承擔(dān)，差不多正好是兩人月凈收入的一半。新房子雖然是毛坯，但買時王婷就想到要先租出去，所以房產(chǎn)證還沒到手，王婷已經(jīng)在好幾處中介將信息掛了出去，房子一到手，王婷就帶租戶去看，直接簽下了5000元/月的租金，及時幫助抵清一部分房貸。

　　王婷當(dāng)時很滿意自己的決定，房價呼呼地漲，最高時漲了近50%，如果扣除房貸部分，賬面盈利有200萬元!自己和先生的工資也在穩(wěn)定增長，只等存夠了裝修的錢，就搬到新房子去。這個賬，她越算越開心。

　　[理財師建議]

　　房貸要考慮家庭現(xiàn)金流，房貸是負(fù)債生活，對普通市民來說，或許是一輩子最大的一次投資，因此，很多問題要細(xì)細(xì)考慮。

　　1.月供不能超過凈收入的50%，同時考慮利息上升時的壓力：在考慮付多少首付，貸款多少額度時，王婷將手中的現(xiàn)金留出50萬元以備裝修和緊急狀況，其余的付首付，而月供的計算是要求其額度不能超過整個家庭月凈收入的一半。基本上，這個原則是適用的，同時，手中最好留足6個月的貸款額，以備不時之需。不過，王婷還應(yīng)該考慮到，當(dāng)時利率正在上漲，還款的壓力在下一個年份開始時，可能加大，應(yīng)該做一個加息后的壓力測試，讓加息后的還款額也可以控制在月凈收入50%的范圍內(nèi)。王婷貸款時是6.84%的基礎(chǔ)利率，但經(jīng)過2007年的6次利息上漲后，在2008年變?yōu)?.83%，好在2009年利息會從7.83%降為7.2%，還款的壓力將有所減輕。

　　2.提前還貸問題：其實王婷和先生并沒有準(zhǔn)備真的貸足12年。他們的設(shè)想是現(xiàn)在每年還能存下30萬元左右的錢，如果沒有好的投資機會，是準(zhǔn)備每年提前還貸一部分的。

　　3.貸款品種的選擇：其實，像王婷這樣的房奴，銀行是比較喜歡的，手上還有一套無貸的房產(chǎn)，夫妻收入穩(wěn)定，很多銀行是搶著要的。王婷在選擇貸款時，可以多看幾家，進行一些比較。

　　以下的幾種方式，各有優(yōu)點，王婷當(dāng)時完全可以多問幾家銀行，選擇一個更合適自己的貸款產(chǎn)品，節(jié)省利息費用。我們假設(shè)其從2009年1月開始貸款，如果繼續(xù)用其在建行的貸款產(chǎn)品，每月還款額度如下：

　　2009年1月開始還款，12年，月供，建設(shè)銀行如果考慮其它銀行的產(chǎn)品，如轉(zhuǎn)按揭至深圳發(fā)展銀行，運用其氣球貸(長貸轉(zhuǎn)短貸，現(xiàn)在就是將5年期以上的貸款通過這個產(chǎn)品轉(zhuǎn)成3年的短期貸款，以獲得短期貸款較低的利率，適合還款穩(wěn)定，或可以提前還款的人)產(chǎn)品，每月還款額度則如下，每月可節(jié)省約400元：

　　2009年1月轉(zhuǎn)為深圳發(fā)展銀行氣球貸(3年)除了氣球貸，還有一些隨借隨還，存抵貸，固定利率貸款等產(chǎn)品可以選擇，也可以進行一些組合，投資人可以了解一下，現(xiàn)在的市場和利率情況下，隨借隨還是比較有吸引力的，特別是對部分資金暫時閑置，但又有可能隨時動用的投資人來說。

　　4.公積金：公積金貸款和還款，是一定要用足的部分，因為公積金貸款的利率較商業(yè)貸款低得多，比如說，如果近期利息沒什么調(diào)整的話，2009年5年期以上商業(yè)房貸利率是7.2%，而公積金只有4.59%，利率相差非常大了。其實當(dāng)時王婷貸款買房時，雖然不能再用公積金貸款，卻可以申請20萬元左右的公積金裝修貸款的，這個部分，現(xiàn)在也沒有辦法再調(diào)整了。另外，還款時，如果公積金賬戶中有較多的余額，可以先做一個沖還本金的申請，之后再轉(zhuǎn)為用公積金每月還款，充分用足公積金。

　　2008年，賬太難算了

　　轉(zhuǎn)眼到了2008年。年初的時候，王婷碰到了在證券公司做鋼鐵研究員的老同學(xué)，老同學(xué)先判斷股市會大跌，接著又放言說房價要跌去一半不止，而他自己，已經(jīng)基本空倉了，他自己的兩處房產(chǎn)據(jù)說都賣了。

　　王婷心里有點打鼓，畢竟還看好自己現(xiàn)在的房子，如果房價大跌，也可以考慮將新買的房子賣掉，還能賺不少錢，等房價跌下去后再買回來。可是想想房產(chǎn)買賣那要辦的一大套手續(xù)，加上來回稅費，王婷覺得還是要看一看。

　　2007年買房時，王婷夫婦只付了一半款，當(dāng)時手上也還有幾十萬元現(xiàn)金。但是兩人想看看股市的機會，沒舍得全放進房產(chǎn)里。結(jié)果這幾十萬元現(xiàn)金，就放在貨幣基金里沒怎么動。今年年初，王婷算了好幾次賬，都覺得存貨幣基金太不劃算，一年3%的利息，還不如直接還貸呢?？墒?，想著這錢也有可能去裝修新房，王婷只好繼續(xù)放在貨幣基金里。

　　其實，王婷已經(jīng)在考慮如果減省月供和利息，很有危機感了。但她沒想到，她房貸最大的危機，并不是來自股市或房市的大跌，而是自己和先生的工作。自己在一個咨詢公司做財務(wù)經(jīng)理，收入一直穩(wěn)中有升，而先生在一個制造業(yè)負(fù)責(zé)運營，兩個人的工資水平差不多，每月還貸之后還能積累不少錢?？墒?，10月份，王婷的公司因為有近一個季度沒有一單業(yè)務(wù)，高層已經(jīng)在考慮進行適度裁員。王婷第一反應(yīng)就是：如果我失業(yè)了，房貸怎么辦?沒有了王婷的一半收入，先生的工資只剛夠還貸，5000元租金根本不夠全家的生活，而且，先生的公司，看起來訂單量也不保證，王婷一下子有些不知所措了。拋房吧，房價在下跌，而且王婷本來是準(zhǔn)備搬過去住的;不拋吧，裝修住進去的話，現(xiàn)金壓力太大;提前還貸呢，還不知什么時候才能裝修住上新房。王婷一時沒有了方向。

　　[理財師建議]

　　1.經(jīng)濟不景氣時，最重要的，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這包括工作所得，也包括對已有積蓄的去高風(fēng)險化。簡而言之，經(jīng)濟危機時，第一要保住工作;第二要保住現(xiàn)金。

　　2.如果工作有些不穩(wěn)定，也不用太擔(dān)心，只要手上有較充足的現(xiàn)金，就可以安心過冬。這個時候，手持現(xiàn)金，一是延遲消費，能少消費的，能不消費的，盡量延期，典型的例子就是裝修了。王婷本來留下的50萬元裝修款，正好可以作為過冬儲備，而裝修的事，肯定要延期了;另一方面，則是要保護好本金。這50萬元現(xiàn)金，要作為日常生活費用不夠的補貼，甚至急需之用，不宜再放入高風(fēng)險的資產(chǎn)，而應(yīng)該以保本為主，放在貨幣基金中，如果想收益高一些，也可考慮純債基金。

　　3.以王婷家庭而言，我們覺得也不用過于擔(dān)心，畢竟手上有兩套房產(chǎn)。不過，如果兩人中有一人工作出了問題，而另一人的工作開始不那么穩(wěn)定，站在控制風(fēng)險的立場上，我們會建議王婷考慮拋售第二套住房，目前的價格比成本還是可以高出15-20%，出手后，財務(wù)危機馬上可以緩解，而此時股市已歷經(jīng)大跌，房市可以再看機會，夫妻倆也可較安心地再找工作。其實，擁有安全穩(wěn)定的生活感受，是保證生活質(zhì)量非常重要的前提。

　　我們幫王婷重新規(guī)劃了一下，有兩種方案選擇：1.積極一些：不拋售第二套房產(chǎn)，也不裝修第二套房子。目前家庭的開支進行合理的調(diào)整，以延期消費和削減奢侈性消費為主，裝修不要做，提前還貸也不要做，在保證本金安全的情況下進行一些低風(fēng)險投資，渡過比較艱難的經(jīng)濟下滑期。

　　2.保守一些：如果判斷兩人中有一人工作可能會出問題，可以考慮拋售第一套房產(chǎn)，馬上手上就會有450萬元的現(xiàn)金，可以還清第二套房貸款，裝修第二套房，余錢可以積極地尋找股市的機會;或在房價繼續(xù)下跌，或在工作重新穩(wěn)定之后，再尋找房市的機會。

　　1、用足公積金貸款。

　　2、月供不能超過家庭月凈收入的50%。

　　3、要為月供做壓力測試，即如果利率水平有明顯上升，能否還滿足第一個條件。

　　4、要儲備至少6個月的房貸資金，以備不時之需。

　　5、不要怕麻煩，要多選擇幾家銀行，多問一些產(chǎn)品，讓銀行為自己做房貸還款的測算，尤其要關(guān)注公積金的貸款額度、利率的優(yōu)惠程度、提前還貸的約定、氣球貸、隨貸隨還等產(chǎn)品的了解等，可以節(jié)省利息，保留一些投資機會。